임차인이 원상복구를 안하고 퇴거하려고ㆍㆍㆍ어떻게?

[사례 01] 원상복구 범위가 모호할 때 발생하는 분쟁

임대 종료 후 ‘원상복구’를 둘러싼 분쟁은 상가뿐 아니라 주거용 임대에서도 빈번하게 발생합니다. 계약서에 복구 범위를 명확히 정하지 않으면 불필요한 갈등과 손해가 발생할 수 있습니다. 임대인·임차인 모두를 위한 기본적인 보호장치가 바로 이 글의 핵심입니다.

 

1. 동일한 민원이 반복되지 않도록 하기 위한 사전 조치

가장 중요한 사전 조치는 계약서에 '원상복구 범위'를 구체적으로 명시하는 것입니다.
다음 항목은 계약서 작성 시 반드시 포함해야 합니다.

입주 전 점포 내부 상태를 사진 또는 영상으로 기록하여 쌍방 확인

임차인이 설치한 항목과 기존 건물주 시설을 명확히 구분

복구 범위와 방식(예: 천장, 바닥, 벽면 마감재 등)은 항목별로 명문화

“철거 + 폐기처리 포함” 여부, 간판·배선·덕트 등 외부 설치물 처리 여부도 포함

원상복구 불이행 시 보증금에서 비용 차감 가능 조항 삽입

또한 계약 시작 시, "원상복구 항목 확인서" 또는 "현장상태 확인서"를 별도 첨부하는 것이 분쟁 예방에 큰 도움이 됩니다.

2. 실제로 민원이 발생했을 때 취할 수 있는 조치

상가임대차보호법에는 원상복구 관련 명시적 규정은 없습니다. 따라서 민법 제390조(채무불이행으로 인한 손해배상) 및 제750조(불법행위로 인한 손해배상) 등을 기준으로 판단합니다.

조치 절차 예시:
1. 임대차 종료 전 최소 15일 전, 원상복구 이행 요청 공문 또는 문자 발송
2. 임차인이 복구 거부 또는 기준 미이행 시, 복구 견적 확보 후 대행
3. 복구 완료 후 비용은 보증금에서 정산, 차액은 반환하거나 별도 청구 가능
4. 증거 확보를 위해 전·후 사진, 견적서, 세금계산서 등 문서화 필수

또한, 원상복구 비용이 과다할 경우, 분쟁으로 이어질 수 있으므로 **‘사전 견적 공유 및 협의 조항’**이 계약서에 포함되어 있으면 법적 대응이 수월해집니다.

3. 계약서에 반영해야 할 문구 예시

제○조(원상복구)
1. 임차인은 본 계약 종료 시, 임대차 목적물을 계약 체결 시 상태로 원상복구하여 임대인에게 반환한다. 단, 임대인의 명시적 승인 없이 설치된 시설물은 철거 후 폐기하여야 하며, 철거비 및 폐기비는 임차인이 부담한다.
2. 복구 범위는 계약 당시 별첨된 현장사진 및 설비목록을 기준으로 하며, 계약서에 명시된 항목 외의 사항은 상호 협의한다.
3. 임차인이 원상복구를 이행하지 않을 경우, 임대인은 이를 대행하고, 그 비용은 임차인의 보증금에서 우선 공제한다.

4. 실제 현장에서 있었던 사례 요약

경기도 A시 소재의 상가에서 계약 종료 후 임차인이 “인테리어를 그대로 두고 갈 테니 다음 세입자에게 유리하다”는 이유로 철거를 거부했습니다. 하지만 다음 세입자가 “기존 시설 철거를 조건”으로 계약하자, 건물주는 자비로 철거비 380만원을 부담해야 했고, 보증금은 이미 반환된 상태였습니다.
→ 이 경우 사진기록 + 계약서 내 철거 명문화 부재가 원인.

5. 예방 팁 요약
입주 시 ‘상태 사진’ 촬영 → 계약서에 첨부
계약서에 복구항목 구체화 (구두 합의 금지)
철거 범위와 시기 명시 (이사 당일 이전까지)
복구 미이행 시 대행 정산 규정 명시
계약 종료 30일 전부터 점검 및 확인 절차 공지