상가건물표준임대차계약서에 추가할 내용이 있을까요?

이 자료에는 소상공인(상가임차인) 및 건물주(임대인) 그리고 부동산중개사들이 서로간 꼭 알고 있어야 하는 상가건물 임대차계약서에 대한 서식을 소개해 드리고자 합니다.  즉 상가임대차법(상가건물임대차보호법)에 의한 표준임대차계약서(상가건물표준임대차계약서)와 이를 보완한 상가건물임대차계약서를 제공함으로서 좀더 효율적인 상가건물임대관리를 할 수 있는 자료를 제공하고자 합니다.

 

상가임대차계약 성사를 의미하는 사진

 

당부 드리는 말씀은 임대인이나 임차인이 되실 분들은

반드시 아래 내용들을 꼼꼼하게 읽어 보시고 필요한 자료를 다운로드 받아서 사용하시기를 당부드립니다.

 

<제공해 드리는 자료>

자료내용 1. 상가임대차보호법에 의한 표준권고 된 상가건물표준임대차계약서

상가건물임대차표준계약서(무료).pdf

0.12MB

 

 

 

 

자료내용 2. 표준권고 된 상가건물표준임대차계약서 + 보강된 상가건물임대차계약서 

2-표준계약서+별도필요한추사사항및다양한특약사항.pdf

0.16MB

 

 

 

 

한글자료 다운로드 받기 :

위의 두가지 양식 한글화일 완성본  => 지금바로 다운로드 클릭!

 

 

<상가건물표준임대차계약서란?>

'상가건물표준임대차계약서' 표준이라고 하면 보통은 이것을 사용해야 한다고 관계자들이 주장하기도 하지만 잘못된 말입니다. 이 내용을 참고해서 최소한 계약의 행위를 인정할 수 있는 내용으로 보시면 됩니다.  따라서 이 내용을 받아서 애매한 내용은 보완하고 추가하여 법에서 세세한 사항을 명시하지 않은 부분에 대하여는 명시를 하여 이후에 발생할 수 있는 불신과 불편한 관계가 지속되지 않도록 하는 것은 부동한 임대관리에서 매우 중요한 부분임을 잊지 말아야 합니다.

 

<왜 수정보완된 상가임대차계약서를 사용해야 하는가?>

부동산이나 경험이 없는 건물관리인, 건물주 분들이  계약서는 짧고 간단할 수록 좋다고 하는 이유는 어차피 법이 있으니 법적으로 가면 아무래도 임차인들이 경재적으로 불리한 경우가 많기 때문입니다.

 

하지만 이런 건물에는 임차인들이 기간만 채우면 재계약률이 낮으며, 공실이 많이 발생할 수 밖에 없습니다. 왜냐하면 임차인들은 입주전에는 갑의 위치에 있지만 입주 후에는 대부분의 사항에 대하여 여건상 '을'의 임장이 되기 때문입니다.

 

따라서 이제 공실이 점점더 늘어 나는 추세에 있으며, 우량한 임차인을 골라서 입주 시키기 위해서는 표준임대차계약서에 각자의 권리와 의무를 상세하게 명시하는 것을 적극 추천합니다. 

 

실질적으로 제가 강남에서 건물을 관리할때 사용한 임대차계약서는 임주 후 임대차계약서에 명시된 내용을 기반으로 임차인들을 상대하다가 보면 규정이 애매한 내용에 대한 임차인들과의 마찰이 거의 없었다는 것과, 건물의 공실도 10여년동안 임차인이 교체되는 짧은 기간 외에는 발생하기 않았다는 점도 시사할 점이 많습니다. 이렇게 계약서에 규정들이 상세하게 작성되어 있으면, 주변 부동산들도 부담이 많이 줄게 되어 중개성사율도 높을 수 밖에 없습니다.

 

<수정된 상가임대차계약서의 의도>

글에서 상가임대차표준계약서에 수정 보완된 임대차제공하고자 하는 의도는 다음과 같습니다.

 

1. 법에 규정은 있지만 명확한 기준이 없을 경우 상호 법의 판단이 필요하기에 상호 무리한 법적 분쟁 차단

2. 상가임대차계약은 임차인과 임대인이 서로의 약점을 이용하여 상호 갑질을 할 수 있는 문론 대부분 임대인의 경우지만 법은 임대인의 사유재산의 권리행사에 많은 제약을 주고 있기도 하다. 따라서 상호간 법의 세부내용에 대한 명확한 규정을 통하여 상호 신뢰 수준을 향상

3. 이러한 명확한 기준에서 우위에 있는자는 아량을 배풀 수 있는 여유를 가질 수 있도록 함으로서 서로가 서로에게 의지하고 상생할 수 있는 길을 열고자 함

 

<2022년1월4일 중요한 법의 수정사항>

그리고 특히  2022년01월04일 중요한 이 변경되었습니다.(보금금액을 초과허는 임대차에 대하여도 적용한다.)

단 중요한 것은 소급적용이 안된다는 것 잊지마세요(즉 2022년1월4일 이전의 계약이 이루어진 임차인은 아래 법조항에 적용이 되지 않습니다.)

 

 

상가건물임대차보호법 바로보러가기 => 클릭

상가건물임대차보호법

 

 

제11조의2(폐업으로 인한 임차인의 해지권) ① 임차인은 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(같은 항 제2호의2에 따라 운영시간을 제한한 조치를 포함한다)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다.

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

 

=> 풀이 : 코로나 등으로 인한 법적 조치로 인한 운영시간을 총 3개월 이상 받아서 경제사정이 좋지않아 폐업한 경우는 임차인이 먼저 임대차계약을 해지 할 수 있다는 조항이 추가 되었습니다. 명확하게 기간을 3개월이지만 경제사정의 중대한 변동에 대한 규정은 포함되지 않아 논란이 될 수 있지만 일단은 임차인도 해지할 수 있는 길을 열어 두었다는 것입니다.

 

 

 

법적 논쟁을 벌이고 있는 임대인과 임차인

 

<임대인과 임차인간의 임대차계약서와 법의 우선순위>

 

또 하나 명심해야 할 내용은 법과 임대차계약서의 적용 순위입니다.

법에 명시가 되어 있는데 계약서에서 더 강화한 내용은 효력이 없습니다.  다만 세부항목이 없거나 범위를 벗어난 내용에 대하여는 임대차계약서의 내용을 적용할 수 있습니다.

 

예를 들어서 임차인이 '3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하면 임대인이 임차인에게 계약해지를 통보할 수 있다'라고 되어 있는데 계약서에는 '4기의 차임액에 달하는 경우에 해지통보를 할 수 있다'라고 되어 있다면 계약서 내용이 우선되고 만약에 계약서에 '2기의 차임액에 달하는 경우에 해지통보를 할 수 있다'라고 되어 있다면, 법의 내용이 우선 적용이 되니 계약서 내용에는 신경 쓸 필요 없다는 것도 알아 두셔야 합니다.

 

<표준계약서와 수정된 계약서의 주요 내용>

<표준임대차계약서>

 

<수정보완된 임대차계약서 -01>

 

<수정보완된 임대차계약서 -03>

 

그러면 좀더 상세한 이미지를 통하여 표준계약서와 수정된 계약서의 내용을 비교 해 보도록 하겠습니다.

 

<상가건물표준임대차계약서-01>

 

 

<보완된 계약서 내용-01>

 

<보완된 계약서 내용-02>

 

<보완된 계약서 내용-03>

제13조 부터는 기존 표준계약서에 없는 대용입니다.  

이렇게 모든 계약서에 이 3개 주항을 추가하는 것을 추천드립니다. 그 이유에 대하여는 앞에서 언급을 했습니다.

 

 

 

<상가임대차 계약서의 특약사항입니다.  >

특약사항은 모든 임차인들에게 공히 적용되는 내용이 아니며, 다양한 임차인의 요구에 대한 제한을 두거나 제공한 특해에 대한 한계와 범위 등을 지정할수 있는 내용으로 다루면 됩니다.

 

<계약 특약조항>